行政性调控显威

法律手段较为薄弱

2010年以来中央的房地产调控，从年初的“国十一条”，到4月的“新国十条”，再到9月的“新国五条”，一系列政策措施的出台，密集程度和严厉程度都可以称为史上之最，凸显政府对房地产市场调控的决心。

1．房地产调控手段多样、密集、严厉

本轮房地产调控使用了行政、经济和法律的多种手段，但由于行政手段最直接，短期效果最明显，所以本轮行政性手段还是占主体，如2套房首付的规定，3套房贷款的禁止等；经济手段作用虽大，但往往具有一定的时滞，如存款准备金率上调、个人住房贷款利率上调、土地增值税预征率提高等；法律性手段在本轮调控中显得较为薄弱。本轮调控手段也以密集著称，一季度每月都有3-4项措施出台，4月份调控政策更加密集，其中4月中旬几乎每天都有相关通知和政策出台。随后随着房地产市场温度下降，政策出台放缓，但是随着9月份房价环比出现上升，9、11月份又密集出台相关政策。调控手段的严厉包括：从房地产供给的源头上打击房地产商囤地行为，从流动性资金管理、住房实名制以及第2第3套房的贷款政策上严厉打击投机性需求。但是这些调控手段由于过于密集，可能存在一定程度的叠加效应，而且在操作中存在争议和疑问，也给执行造成一定的困难。

2．房地产调控决策机制更趋协调

在年初的时候房地产调控措施虽然较多，但由于各部门协调力度不大，房价攀升的趋势没有得到抑制。从4月开始，中央加大各部门之间协调和调控力度，财政部、发改委、银监会、住建部、税务总局等一致行动，纷纷出台相关政策和通知，并建立了各部委之间的协调沟通机制，对遏制“捂盘惜售、囤积房源”等行为，对二套房以及多套房的认定等都发挥了积极作用。甚至连国资委也对旗下企业经营房地产做出整顿。11月份面对房价再次具有上涨压力情况下，住房城乡建设部、财政部、人民银行、银监会联合印发《关于规范住房公积金个人住房贷款政策对规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》，对公积金管理相关政策采取统一行动。虽然中央各部门政策在不断协调，但是中央和地方之间政策的协调性还需加强。

3．房地产调控政策初见成效

随着对房地产市场调控力度不断加大，调控效果日益显现，全国70个大中城市房屋销售价格在今年4月份同比涨幅达到12.8%的高位后，随着调控政策日趋严厉，同比涨幅呈逐月下滑的趋势，10月份回落至8.6%，11月份又回落至7.7%。而从环比上看，全国70个大中城市房屋销售价格环比指数在6月份出现拐点，环比下降0.1%，7、8月份连续稳定在6月份水平，虽然9月份重拾升势，环比上升0.5%，但是10月和11月环比增速放缓，分别为0.2%和0.3%。应该说抑制房价过快上升的目标已经达到，但要使过高的房价有所回落，必须进一步把中央对房地产市场的调控政策落到实处，防止房价出现反弹。

调控政策取向将保持连续性

回顾去年，在经历7、8月份房价环比持平后，9月份的价格反弹已引起中央的高度关注，并在国庆节前出台了进一步调控的严厉措施，住房和城乡建设部部长姜伟新表示，调控政策必须坚定不移地贯彻，因为调控一旦放松，房价会强力反弹，调控政策毁于一旦，政府也会失信于民。李克强副总理也在8天内两次强调：要继续落实房地产调控政策，坚决抑制投机炒作行为，彰显了政府调控决心的坚定，也给社会释放出重要信号：本轮房地产调控不会半途而废，这也是社会各界对本轮房地产调控政策力度和可持续性担忧的最高层、最权威的回应。